“我一直劝我的同事们在这两年不要买房，很多同事想不明白，觉得会错过很多个可能增值的机会。但我想说的是，这两年买到的房子可能是最差的。”谁都不会想到，这句话会出自国内知名开发商——绿城集团董事长李军之口。既然业内人士都说出了这样的“大实话”，那么背后还是有一定的缘由。
以碧桂园为例，年该开发商交出了这样一份成绩单：
4月7日，广西崇左碧桂园项目二期一工地发生坍塌，致1死1伤；
6月24日，上海奉贤区碧桂园在建小区工地发生坍塌事故，致1死9伤；
7月2日，位于河南省安阳市中华路的碧桂园在建工地发生火灾；
7月26日，安徽省六安市碧桂园建筑工地发生一处围墙和活动板房坍塌，导致6人死亡、3人重伤。
上述仅仅是出现伤亡的安全事故，除此之外全国各地碧桂园的房屋质量维权事件也铺天盖地出现在媒体上，据统计目前为止已有几十个楼盘涉及其中。
房屋质量纠纷，作为申云律师事务所的房产核心业务之一，年经办案件达一百八十余件，因此有着丰富的解决经验。为了能够帮助业主解决在维权过程中的困惑，本所房地产业务部门以专业法律数据库资源大数据为基础，结合案件承办经验，以台州市产生的房屋质量纠纷为研究对象专门出具此份法律研究报告，从诉讼角度详细剖析房屋质量纠纷的重点问题与维权思路，帮助广大业主更加合理高效地维护自身的合法权益。
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中国裁判文书网，无讼案例库，OpenLaw裁判文书检索
关键词：房屋质量
案由：商品房预售合同纠纷；商品房销售合同纠纷
检索年份：年1月1日——年12月31日（五年）
文书类型：判决书
涉诉程序：一审、二审、再审
通过对近十几年来的案件数量整理，可以发现台州市商品房质量问题在年以后尤其是年爆发式的增长，主要由于当年房地产市场火爆，开发商为了业绩与资金的回流，楼盘的开发与交付周期也被迅速缩短，导致商品房的建造存在偷工减料、缺乏监督等问题，房屋质量因而难以得到保证。随着年政府开始对于楼市调控降温，商品房成交数量下降，诉讼纠纷急剧减少。
从上述图表关键词可以看出，房屋质量问题并不仅仅存在于交房及之后入住环节，实际上在分析过程中，我们发现从规划设计再到消防验收等方面，都会涉及到。而之后衍生出来了一系列如违约金、按揭贷款等问题，都是由于房屋质量不达标而引发的。
案件地域分布上，由于需要审理台州市全部的上诉案件，因此台州市中级人民法院办理的案件最多，达到件。有意思的是，第二名不是台州市经济最繁华的路桥区或温岭市，而是三门县，商品房质量纠纷案件数量位列次席。人口密度和经济发达程度较高的地区反而排在了最后，这也是在本次研究中值得探讨的。
审理程序上，大多数案件都是于一审程序完结，二审案件占据全部案件的四分之一左右，比较符合一般民事案件的规律。
对于老百姓而言，最关心的问题还是官司到底能不能打赢，从统计结果来看，支持率达到54%（包含完全支持和部分支持），其他及未知包括撤诉或者法院关于审理程序的裁定。由于商品房案件的原告大部分情况下为购房者，该统计一定程度上显示出在诉讼阶段，效果并不十分理想。主要原因在于：1.合同约定不明确，例如对开发商关于房屋质量问题的处理与违约责任只是大致提及，约定模糊，造成日后出现问题时无法进行依据条款追责。2.未能及时保存证据举证。在许多案件中，尽管房屋出现了质量问题，但是由于在与开发商沟通、鉴定报告、维修记录等环节没有保留相关的凭证，导致自己的主张得不到法院的支持。以上两项是在分析整理案件结果中最常见的因素。
一、房屋验房交付出现质量问题关于违约金标准
{案例索引：（）浙民初号}
裁判观点：两原告所购买的房屋为毛坯房，地下室的渗漏问题确实会影响房屋整体装修、使用，根据原、被告签订的合同约定，商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级以上质量检测监督管理部门进行质量检测，检测费用由出卖人垫付，买受人做等额担保，费用支付以质量检测结果为准，检测结果为合格的，费用由买受人承担，不合格的，费用由出卖人承担，同时检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付，检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担返修费用、赔偿责任……
裁判结果：按照合同约定，被告景瑞公司共需支付两原告逾期交房违约金.06元
（违约金标准以涉案房屋买卖合同中的日万分之三计算）
二、能否直接以房屋质量不合格为由解除合同
{案例索引：（）浙台民终字第98号}
争议焦点：被上诉人作为购房户可否以上诉人交付的房屋质量不合格为由主张解除合同
裁判观点：竣工验收报告关于合格的结论不能对抗现有证据所反映的客观事实，不能因为通过了竣工验收即认定为该房屋质量合格……买受人只要能证明出卖人交付使用的房屋在主体结构上确实存在着严重的质量问题，其就可据此享有解除合同的权利。
裁判结果：解除原告周某某与被告浙江某某置业有限公司签订的商品房买卖合同，并由被告某某有限公司返还原告周某某购房款元；
三、房屋一般质量问题经多次维修仍未解决的处理办法
{案例索引：（）浙民初号}
裁判观点：案涉房屋出现质量问题且维修未果，同时可以排除毛某某、吴某某责任的情况下，绿野公司作为案涉房屋的开发商及精装修的提供者，应当对案涉房屋出现的质量问题非其原因造成承担举证责任。然而在经原审法院释明的情况下，绿野公司在一审期间拒绝就质量原因等问题申请司法鉴定，应当承担举证不能的不利后果。综合上述分析，在案涉房屋出现渗水、漏水等质量问题且经维修未果以及绿野公司未就造成上述质量问题非其原因进行举证的情况下，结合案涉房屋的实际状况，原审法院认定案涉房屋所出现的质量问题已经严重影响毛某某、吴某某对该房屋的居住使用，案涉《商品房买卖合同》的合同目的已经落空……
裁判结果：毛某某、吴某某与杭州绿野房地产开发有限公司签订的《浙江省商品房买卖合同》于判决生效之日起解除并返还毛某某、吴某某购房款及装修款元。
在对本所承办的商品房房屋质量问题进行归类分析来看，市场上常见的质量问题分为以下几类：
1.房屋主体结构质量不合格。主体结构是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体，必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。
2.严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电，隔音效果不达标等等。
3.其他一般质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等，这类瑕疵虽然问题不大，但是由于严重影响了业主正常的生活起居，也需引起开发商的重视。
针对以上问题，从前述检索案例以及案件办理经验总结来看，解决方式各有不同：
1.因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。由于房屋主体结构质量问题直接关系到使用的安全性，而且修复不可能或成本甚巨，买受人一般可解除合同并要求赔偿损失。
2.对房屋存在严重质量问题，严重影响正常居住使用的情形，法律容许买受人可解除合同并要求赔偿损失。当然如果买受人认为要求卖房人进行修复，并承担由于修复造成的交付迟延责任或赔偿其他损失，更为合算时，也可选择要求修复。
3.对于其他质量问题，由于未对居住使用造成严重影响，只能要求卖房人进行修复并赔偿损失，不能要求退房。当然对于不需要修复的质量缺陷，购房人可以要求开发商赔偿因存在质量缺陷而造成的房屋价值的贬值损失，可依法申请委托有关估价机构对房屋进行差值评估，以确定差值部分的损失。
结语
房屋质量纠纷在商品房诉讼中十分常见，其法律关系也较为简单，却困扰着广大业主。究其原因在于如今商品房开发成本过高，开发商为了回笼资金加快现金流，导致建设周期不断压缩，施工偷工减料，另一方面也缺乏有力的监督体系和完备的法规监管。可以预见的是，这类问题还将继续显眼的存在。为了避免类似遭遇在自己身上重演，建议还是在选房购房等过程中征询专业认识如律师、鉴定专家的意见，出现问题时要及时沟通，保存证据，这样才能将居家幸福稳稳地攥在自己的手中。
